Overzicht van de grondexploitatieportefeuille

De grondexploitatieportefeuille bevat nog enkele grondexploitaties in voorbereiding[1] en grondexploitaties in uitvoering. In principe worden grondexploitaties alleen naar uitvoering gebracht als deze minimaal financieel neutraal uitgevoerd kunnen worden. In 2015 zijn bijvoorbeeld de plannen ‘Heijplaat Nieuwe Dorp’ en ‘Kindercampus Bloemhof’ naar de uitvoeringsfase gebracht. Hoewel er nieuwe plannen gestart zijn, is de omvang van de portefeuille in 2015  afgenomen door het afsluiten van afgeronde plannen. Daarmee komt het aantal actieve grondexploitaties uit op 96 (ultimo 2014 waren dat er 110). De gemeentelijke grondexploitatieportefeuille bevat in totaal 7.127 woningen, 205.642 m² bvo kantoren, 251.684 m² bedrijven en 47.677 m² bvo winkels te realiseren in de periode 2015–2039.

Rekening houdend met de realisatie binnen de gemeentelijke portefeuille van 435 woningen in 2015 is de omvang van de portefeuille voor woningbouw toegenomen als gevolg van bijvoorbeeld planactualisaties (Katendrecht) en nieuw in uitvoering genomen grondexploitaties (bv Heijplaat Nieuwe Dorp). De uitkomsten van de periodieke analyses van de marktvraag en het aanbod binnen gemeentelijke en particuliere plannen heeft geleid tot een besluit om het aanbod binnen de gemeentelijke portefeuille te temperen. Het opgenomen programma voor de werklocaties (rekening houdend met de realisaties voor kantoren, bedrijven en winkels in 2014) is daardoor afgenomen.  

Parameters grondexploitatieportefeuille
Voor het maken van een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de portefeuille zijn verschillende (externe) factoren van invloed. Als gevolg van (economische) ontwikkelingen kan er bijvoorbeeld sprake zijn van prijsstijgingen. In de grondexploitatie wordt daarom gerekend met langjarige gemiddelde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en renteontwikkelingen. Een wijziging van de (langjarige) parameters heeft grote invloed op de uitkomst van de nettocontantewaarde-berekening (NCW-berekening).

2014

2015

Rente

4,0%

4,0%

Opbrengstenstijging

0,5%

0,5%

Kostenstijging

2,0%

2,0%

Toelichting
Het te hanteren percentage voor rentetoerekening bedraagt 4%. In 2015 is besloten deze langjarige parameter met ingang van 1-1-2017 te verlagen naar 3,5% en het jaar 2016 te gebruiken om de impact van deze aanpassing door te rekenen. Nadien zijn wijzigingen in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) doorgevoerd die met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 van kracht worden. Een van de mutaties schrijft voor dat het te hanteren rentepercentage (de omslagrente) niet hoger mag zijn dan de betaalde rente. Uit deze aangescherpte wetgeving zal voortkomen dat het rentepercentage verder verlaagd zal moeten worden.
De huidige gepresenteerde cijfers gaan nog uit van een rentepercentage van 4%, omdat dit op basis van de beschikbare informatie het meest zuivere beeld geeft. De impact van de mutatie zal bij de begroting 2017 doorgerekend zijn.

De percentages voor opbrengsten- en kostenstijging zijn, op basis van uitgevoerde analyses, gelijk gebleven. Wel is, anticiperend op de nieuwe BBV-regelgeving en met bestuurlijke besluitvorming, de opbrengstenstijging vanaf 2025 verlaagd naar 0%, zodat opbrengsten in grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar na dat 10e jaar niet meer geïndexeerd worden.

[1] Als gevolg van een voorziene wijziging in de verslaggevingsregels (BBV) komt deze categorie projecten in de toekomst te vervallen.