Voorraden

1-1-2015

Van naar NIEGG / afgesloten

Rente

Investe-ring

Desinves-tering

Niet-Gemeente-lijke bijdrage

Gemeente-lijke bijdrage

Genomen resultaat/ mutatie voorzie-ning

31-12-2015

Grond- en hulpstoffen 

Niet in exploitatie genomen bouwgronden

9.212

0

246

7.579

315

3.374

4.109

-152

9.087

Voorziening NIEGG

-6.450

0

-247

0

0

0

0

1.479

-5.218

Grond- en hulpstoffen

3.770

0

0

0

137

0

0

0

3.633

Totaal

6.532

0

-1

7.579

452

3.374

4.109

1.327

7.502

Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie 

Bouwgronden in exploitatie

-127.610

4.299

-4.499

57.967

31.092

10.800

-13.075

6.584

-92.076

Voorziening BIE

-32.627

0

-1.320

0

0

0

0

-30.688

-64.635

Totaal

-160.237

4.299

-5.819

57.967

31.092

10.800

-13.075

-24.104

-156.711

Totaal voorraden

-153.705

4.299

-5.820

65.546

31.544

14.174

-8.966

-22.777

-149.209

Grond- en hulpstoffen

Niet in exploitatie genomen bouwgronden

Investeringen
De investeringen bestaan voor een bedrag van € 7,6 mln uit verwervingen, openbare werken en ureninzet voor de ontwikkelingen in het Merwe- en Vierhavensgebied (M4H-gebied).

Desinvesteringen
In 2015 is voor € 315 gedesinvesteerd een heeft betrekking op de erfpachtcanonopbrengsten die in het M4H-gebied zijn gerealiseerd en die om de gewenste gebiedsontwikkeling aldaar te realiseren aan de grondexploitatie in voorbereiding zijn toebedeeld.

Niet-gemeentelijke bijdrage
De niet-gemeentelijke bijdragen van € 3,4 mln betreffen subsidies (€ 2,3 mln) en investeringsbijdragen (€ 1,1 mln). De bijdragen hebben vooral betrekking op de ontwikkelingen in het M4H-gebied.

Gemeentelijke bijdrage
Vanuit de bestemmingsreserves is een bedrag van € 4,1 mln onttrokken. Dit bedrag is in onderstaande tabel nader gespecificeerd.

Bestemmingsreserve (bedragen in mln)

Bedrag

Investeringsfonds Rotterdam (IFR)

2,2

Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV)

0,9

Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)

1,0

Totaal

4,1

De onttrekkingen aan het IFR hebben betrekking op bijdrage voor de ontwikkelingen in het M4H-gebied. Uit het ISV is hoofdzakelijk onttrokken voor de ontwikkelingen in Oud-Carnisse.
Uit het NPRZ is onttrokken voor de bijdrage voor de ontwikkelingen rondom het Hefblok.

Genomen resultaat
In 2015 is voor € 152 aan resultaat genomen op niet in exploitatie genomen bouwgronden. Dit betreft verliesnemingen op gereedgemelde projecten. Voor een specificatie van de winst- en verliesnemingen wordt verwezen naar de financiële toelichting van het product Grondzaken. Het betreft afgesloten projecten waarop nog een boekwaarde resteert. De projecten zijn in 2015 afgesloten met een dekking vanuit het product grondzaken wat resulteert in een verliesneming op het project.

Gemiddelde boekwaarde per m2
De gemiddelde boekwaarde per m2 van de niet in exploitatie genomen bouwgronden bedraagt circa € 23, -.

Voorziening NIEGG

De voorziening voor de niet in exploitatie genomen gronden is in 2015 afgenomen met € 1,2 mln tot een bedrag van € 5,2 mln. Deze voorziening wordt gevormd om het tekort op verliesgevende grondexploitaties in voorbereiding te dekken. Voor een gedetailleerde specificatie op projectniveau van de voorziening negatieve grondexploitaties in voorbereiding (GV-plannen) wordt verwezen naar de financiële toelichting van het product Grondzaken.

Grond- en hulpstoffen

Tot de grond- en hulpstoffen behoren de magazijnen Materiaalvoorziening, Schone Stad, Zuidlaardermeer, Lease en de kwekerij Bomen en Planten van Stadsbeheer.

Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie

Bouwgronden in exploitatie

Algemeen
De gebiedsontwikkeling van Hart van Zuid en de grondexploitatie PMR 150 ha zijn in deze jaarrekening gereclassificeerd. Het grootste gedeelte van deze projecten heeft betrekking op gebiedsontwikkeling en uitgifte van grond is slechts een beperkt onderdeel daarvan. Daarom is boekwaarde van deze grondexploitaties ten opzichte van de jaarrekening 2014 niet meer verantwoord onder Bouwgronden in exploitatie maar voor Hart van Zuid onder vooruit ontvangen bedragen en voor PMR 150 ha onder investeringen in de openbare ruimten met een maatschappelijk nut. Het effect hiervan op de baten en lasten zijn onder de producttoelichting van grondzaken nader toegelicht.

Correctie/overboeking
De overboeking van € 4,3 mln betreft de overheveling van objecten naar vaste activa en de reclassificatie van project “PMR 150 ha” naar vaste activa en vooruitontvangen overheidsmiddelen.
Er vindt overheveling van objecten plaats naar de vaste activa, omdat de betreffende objecten niet meer nodig zijn voor de ontwikkelingen in het betreffende gebied. Dit betreffen onder andere objecten in het Centrum (€ 2,3 mln), Overschie (€ 1,7 mln) en Pendrecht (€ 508).
De reclassificatie betreft de overheveling van het project “PMR 150 ha” naar de materiële vaste activa in uitvoering met maatschappelijk nut. Omdat het project vooruitontvangen middelen bevat, vindt tevens een reclassificatie naar de overlopende passiva overheidsmiddelen plaats.  
Investeringen
De investeringen van € 58 mln bestaan uit verwervingen (€ 2,1 mln), openbare werken (€ 29,2 mln), ureninzet (€ 13,2 mln) en overige kosten (€ 13,4 mln).

Desinvesteringen
De desinvesteringen van € 31,1 mln zijn met name gronduitgiften. De grootste gronduitgiften hebben plaatsgevonden in Park Zestienhoven (€ 8,7 mln), Nesselande (€ 3,3 mln) en Katendrecht (€ 2,9 mln).

Niet-gemeentelijke bijdrage
De niet-gemeentelijke bijdragen van € 10,8 mln betreffen subsidies (€ 5 mln) en investeringsbijdragen (€ 5,8 mln). Zo is er o.a. subsidie ontvangen voor de ontwikkelingen in Parkstad (€ 2,7 mln). De grootste investeringsbijdragen hebben betrekking op de ontwikkelingen in Hoogvliet (€ 3,9 mln).

Gemeentelijke bijdrage
Onder de gemeentelijke bijdragen zijn onttrekkingen vanuit bestemmingsreserves verstaan.  Omdat de BBV niet toe staat dat bijdragen vanuit de reserves in mindering worden gebracht op de boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie, zijn de onttrekkingen met terugwerkende kracht uit de bouwgronden in exploitatie gehaald.

Genomen resultaat
In 2015 is per saldo voor € 6,6 mln aan resultaat genomen op de grondexploitaties in uitvoering. Voor een specificatie van de winst- en verliesnemingen wordt verwezen naar de financiële toelichting van het product Grondzaken.

Historische verliesnemingen onder handen grondexploitaties
In de afgelopen decennia tot en met 2015 is op de grondexploitaties die tot en met 2015 actief waren € 409 mln verlies genomen. Dit betreft een daling in 2015 van € 46 mln. Ten opzichte van de historische verliezen per ultimo 2014 (€ 455 mln). Deze daling wordt verklaard door:

  • historische verliezen op in 2015 gereed gemelde grondexploitaties € 15,5 mln:
  • opschoning van de historische resultaatnemingen waarbij voor een bedrag van € 30,6 mln is gereclassificeerd van resultaatnemingen naar gemeentelijke bijdrage.

Ramingen nog te maken kosten en opbrengsten

De ramingen van de nog te maken kosten en opbrengsten in de in exploitatie genomen gronden zijn gebaseerd op de inzichten van medio januari 2016 en de daarbij behorende inschatting van de uitgangspunten, de parameters en de risico’s.
Uiteraard is dit een inschatting die omgeven is door onzekerheden, die periodiek wordt herzien en waarbij de waardering in het komende jaar zowel positief als negatief kan uitvallen (onder andere door de lange looptijd van de projecten). De risico’s zijn nader beschreven in de toelichting op het overzicht van baten en lasten (de programmarekening), de paragraaf Grondbeleid en de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing in het jaarverslag. Inherent aan de marktomstandigheden doen zich onzekerheden voor ten aanzien van de geraamde afzetmogelijkheden voor woning- en werklocaties en de mogelijke uitkomsten daarvan.
De geraamde nog te maken kosten bedragen € 518 mln (nominaal). Deze raming is onder te verdelen in geraamde kosten voor bouw- en woonrijp maken (€ 324 mln), apparaat (€ 48  mln), verwervingen (€ 23 mln) en overige kosten (€ 124 mln).
De geraamde opbrengsten bedragen € 552 mln. Deze raming is onder te verdelen in geraamde opbrengsten voor gronduitgiften (€ 503 mln), subsidies (€ 23 mln) en overige opbrengsten (€ 26 mln)
Het verwachte eindresultaat (Netto Contante Waarde (NCW)) bedraagt € 134 mln.

Voorziening BIE

De opbouw van de voorziening is hieronder gespecificeerd:

Voorzieningen BIE

1-1-2015

rente

onttrekking

vrijval

dotatie

31-12-2015

Voorziening verlegregeling

12.922

515

 0

 0

523

13.960

Voorziening negatieve GU-plannen

16.206

664

3.927

5.042

 36.607

44.508

Voorziening woningbouw

3.499

140

 0

 0

2.528

6.167

Totaal voorzieningen BIE

32.627

1.319

3.927

5.042

39.658

64.635

Voor een gedetailleerde specificatie op projectniveau van de voorziening negatieve grondexploitaties in uitvoering (GU-plannen) wordt verwezen naar de financiële toelichting van het product Grondzaken.

Voorziening verlegregeling
Op 1 april 2006 is de Leidingverordening (LV) in werking getreden. In de LV is een regeling vastgelegd omtrent de aanleg, het houden, het onderhoud, de exploitatie en het verwijderen en verleggen van leidingen in de openbare ruimte. Op dezelfde datum is de Verlegregeling (VR) in werking getreden. De VR is een nadeelcompensatieregeling. Die regelt de vergoeding van schade van leidingexploitanten, wanneer die een leiding moet verwijderen of verleggen voor een werk. Sinds de inwerkingtreding van de LV en VR bestaat er tussen de leidingexploitanten en de gemeente discussie over de toepasselijkheid en de toepassing van de LV en VR.
De discussie heeft geleid tot een civiele en bestuursrechtelijke procedure tussen Eneco en de gemeente Rotterdam. Daarnaast heeft Eneco op alle aanwijzingsbesluiten van de gemeente bezwaarschriften ingediend.

Voor projecten die al zijn uitgevoerd, en waarop door Eneco op een aanwijzingsbesluit van de gemeente een bezwaarschrift is ingediend dan wel ingediend gaat worden wordt een voorziening getroffen. De voorziening wordt jaarlijks verhoogd met de wettelijke rente. In 2015 is daarom per saldo een bedrag van € 523 gedoteerd. De voorziening bedraagt € 14 mln.

Voorziening negatieve GU-plannen
De voorziening voor verliesgevende grondexploitaties in uitvoering (GU-plannen) is met een bedrag van € 28,3 mln afgenomen en bedraagt ultimo 2015 € 44,5 mln. Deze voorziening wordt gevormd om het tekort op verliesgevende grondexploitaties in uitvoering te dekken.

Voorziening woningbouw
Voor het stedelijke woningbouwprogramma is op basis van actuele trends en ontwikkelingen een inschatting gemaakt van de verwachte marktvraag. In het basisscenario, dat uitgaat van de reële, effectieve marktvraag, wordt op stedelijk niveau uitgegaan van de start van circa 1.500 (in 2016) tot 2.000 woningen (in 2020) per jaar. In het verleden landde circa 50% van deze vraag bij particuliere projecten en circa 50% bij projecten met een gemeentelijke grondexploitatie. Verwacht wordt dat de komende jaren, gerelateerd aan het hogere particuliere aanbod, het percentage dat in particuliere projecten landt, toeneemt. Getracht is om het planaanbod meer af te stemmen op deze verwachte vraag. In het woningbouwprogramma moet echter wel rekening worden gehouden met een benodigde overmaat van ca. 30% (in verband met verwachte uitval van plannen).

De voorziening woningbouw die nodig is om de overmaat in de programmering financieel af te dekken is berekend op gebiedsniveau. De financiële vertaling van de overmaat naar gebieden is als volgt:

 Gebied

Feijenoord

3.648

Prins Alexander

915

Hoogvliet

752

Delfshaven

725

Stadscentrum

127

Totaal

6.167

De te treffen voorziening komt uit op € 6,2 mln. Gecorrigeerd voor rente resulteert dit in een dotatie aan de voorziening woningbouw van € 2,7 mln.

De stijging van de voorziening komt door een toename van het aantal woningen in het gebied Feijenoord, vooral op Katendrecht. Er is vanwege de toenemende populariteit van Feijenoord/Katendrecht, een reële kans dat het hoge marktvraagscenario kan worden gerealiseerd, maar voorzichtigheidshalve wordt hier financieel nog geen rekening mee gehouden.